Menos personas están comprando casas en la región y más están alquilando.
Para muchas personas se ha convertido en una misión imposible encontrar una vivienda para alquilar debido a la escalada de precios en América Latina y otras partes del mundo.
Marcados por la ola de inflación global, los salarios han perdido poder adquisitivo, mientras que el costo del crédito ha subido a niveles récord.
Como es más caro comprar una casa con un préstamo hipotecario para el aumento frenético de las tasas de interésmuchos prefieren alquilar y eso hace subir el precio de los alquileres.
Si bien los mayores aumentos se han producido en el último año, la tendencia al alza comenzó al finalizar la pandemia de covid-19.
“Una parte de los altos precios se explica como una recuperación tras su caída durante la pandemia”, le dijo a BBC Mundo Vinicius Oike, analista de Grupo QuintoAndar.
“Los precios subieron y bajaron siguiendo la forma de una U”, dice.
Pero hay ciudades, apunta, donde los valores han subido mucho más que una simple recuperación.
La demanda de alquileres ha aumentado porque, entre otras cosas, la gente está comprando menos casas.
Según los datos que maneja QuintoAndar, considerando los precios publicados en los avisos de las plataformas online, entre marzo de 2022 y marzo de 2023, el Costo promedio de renta de departamento subió 126% en Buenos Airesen Ciudad de México 12%, en Sao Paulo 11.2%, en Quito 10.9%, en Ciudad de Panamá también 10.9% y en Lima 6.3%.
“Es la ley de la selva”
Con una inflación interanual cercana al 109%, Argentina es el país más afectado del Cono Sur.
“Es muy difícil para mí pagar el alquiler”, dice Paula Serenelli, una cabeza de familia de 35 años que vive con su hijo en Villa Lugano, Buenos Aires.
“El año pasado Lo subieron un 90% y este año vendría otro aumento mayor. esto es indignante“.
Algo similar le sucedió a Gastón Levy, de 38 años, quien vive en Palermo, una zona de Buenos Aires de alto poder adquisitivo donde no es raro que los ingresos superen el alza de la inflación.
La renta de Paula Serenelli se elevó un 90% en Buenos Aires.
“Me subieron un 87%, que es bueno si lo miras con respecto a la inflación, que fue más alta”, dice. “Pero otras personas caen en el aumento típico del 60% cada seis meses”.
Aunque existe una ley que regula el mercado del alquiler, “en la práctica no funciona”, dice Gervasio Muñoz, presidente de la Asociación de Inquilinos. “Alquilar en Argentina es la ley de la selva”.
Gastón Levy está pagando un 87% más de renta. Dice que, a pesar de todo, es inferior a la inflación.
Los expertos pronostican que mientras no baje la inflación en el país, los precios de los alquileres en Buenos Aires tampoco bajarán.
En el resto de las economías más grandes de la región, la escalada inflacionaria está golpeando con fuerza a las familias, pero lejos de los niveles dramáticos que vive Argentina.
“Busco alquilar y es dificil”
En México, donde la inflación ronda el 10%, el precio de las rentas en la capital ha continuado una tendencia similar o ligeramente superior al aumento general en el costo de vida.
“Las rentas se han ajustado entre un 10% y un 15% en promedio”, dice Leonardo González, analista inmobiliario de la firma propiedades.com, en referencia al aumento de los valores.
El aumento de los precios se explica, según González, por el aumento generalizado de la inflación, una menor demanda de créditos hipotecarios (lo que hace que más personas busquen alquilar) y una creciente preferencia por viviendas con más espacio para trabajar desde casa.
En la Ciudad de México, la renta ha subido entre 10% y 15%.
En barrios muy concretos de la capital, donde viven personas con mayor poder adquisitivo, subidas en el precio del alquiler ellos tienen subido en niveles de hasta un 40%, dice el experto.
Esta escalada está relacionada con la llegada de “nómadas digitales” que, en muchos casos, reciben salarios en dólares.
Los barrios más céntricos se están “gentrificando”, dice Óscar García, que vive en la Colonia del Valle y cuyo piso aumentó un 30%.
“Busco alquilar y es difícil”, dice, porque han llegado muchos extranjeros que pueden pagar precios altos y hay casas que se alquilan exclusivamente por Airbnb.
Las proyecciones de los expertos apuntan a que el precio de la renta en la Ciudad de México seguirá aumentando.
“2023 se caracterizará por una tendencia alcista en los precios. Proyectamos un incremento promedio deél 12%“, dice González, aunque advierte, mucho depende de lo que pase con la inflación general del país.
En otras capitales latinoamericanas, las subidas de los precios de los alquileres han sido menores.
Menos que el IPC
Cuando se renueve el contrato de arrendamiento en Colombia, el precio deberá aumentar de acuerdo con la tasa de inflación registrada en diciembre del año inmediatamente anterior.
Si siempre se cumpliera esa regla, entonces los valores actuales deberían experimentar un alza del 13%, que fue el IPC (Índice de Precios al Consumidor) de diciembre de 2022.
En Bogotá, las rentas han subido cerca del 7%, por debajo de la inflación general del país.
Sin embargo, en la práctica, hay negociaciones que no suelen seguir esta tendencia.
El problema, señalan quienes se dedican al negocio del alquiler, es que los propietarios suelen salir perdiendo al bajar los precios, sobre todo cuando el alquiler es fundamental para sus ingresos.
“Para muchas personas lo que reciben del alquiler es su pensión”dice Liliana Báez, agente inmobiliaria independiente en Bogotá.
“Hemos tenido que hacer acuerdos con los inquilinos y no subir el IPC completo”, explica.
Para algunas personas, el alquiler que reciben por su vivienda es un ingreso esencial.
La otra cara de la moneda son los inquilinos que no pueden permitirse pagar un incremento del 13% en el precio del alquiler.
Finalmente, la negociación es lo que define el aumento real del precio, dice Sergio Olarte, economista jefe de Scotiabank Colpatria.
Si bien el Departamento Administrativo Nacional de Estadística, DANE, no ha publicado datos de precios de alquiler desagregados por ciudad, Olarte estima que Bogotá ha seguido la tendencia a nivel nacional, con un incremento cercano al 7%.
El comportamiento de los precios en el futuro dependerá en gran medida de lo que suceda con la inflación general en el país.
El boom de los microapartamentos
Entre las megaciudades de América Latina se encuentra Sao Paulo, el mayor centro comercial y financiero de Brasil.
Allí el valor de los arrendamientos ha subido cerca de un 11% en el último año, según la empresa Grupo QuintoAndar.
En Sao Paulo se alquilan departamentos de 20 metros cuadrados en zonas céntricas.
Después de la pandemia, hubo una especie de auge de propiedades en Sao Paulotanto en el mercado de venta como en el mercado de alquiler.
Las personas, sobre todo los más jóvenes, han recurrido a hacerse con los llamados microapartamentos, que pueden tener hasta menos de 30 metros cuadrados y suelen construirse cerca de estaciones de metro.
Estos microapartamentos, a pesar de tener un espacio habitable mínimo, son caros porque los clientes prefieren pagar por una buena ubicación que les permita evitar los atascos.
Y mirando hacia el futuro, los expertos sugieren que es probable que su valor continúe aumentando debido a la falta de terrenos disponibles para construir en las áreas más deseables.
El valor de los alquileres ha subido cerca del 11% en Sao Paulo.
Si hay poca tierra disponible y alta demanda, el resultado es un aumento en los valores de venta y alquiler.
“Es casi imposible que los precios no sigan subiendo”
A pesar de la crisis política y económica que atraviesa el Perú, los precios en el mercado de alquiler en Lima no han bajado.
La suba es menor en comparación con otras ciudades latinoamericanas, pero la tendencia promedio sigue al alza, a pesar de las grandes diferencias que existen entre un distrito y otro.
“Durante este año todos los distritos están a precios por encima de los prepandemia”, explica Luciano Barredo, Gerente de Marketing de la empresa Grupo Navent.
En Lima los precios son más altos que antes de la pandemia.
Al analizar los precios ofrecidos en los anuncios de alquiler, la suba promedio en el último año en Lima alcanza el 6,3%.
Sin embargo, señala Barredo, el valor publicado en los anuncios tiende a bajar como resultado de las negociaciones.
Entonces, teniendo eso en cuenta, la suba en Lima se acerca al 2,8%explica el especialista.
En este fenómeno, argumenta, influyen factores como la inflación general -que cerró en 8% el año pasado-, la caída de las ventas de viviendas por las altas tasas de interés de los créditos hipotecarios, el tipo de cambio y el contexto político. del país que ha generado incertidumbre.
A este panorama se suma el hecho de que “en Lima Metropolitana hay muy pocos terrenos disponibles y los materiales de construcción han subido mucho de precio después de la pandemia”, dice Barredo.
En este contexto, “es casi imposible que los precios no sigan subiendo”.
Santiago: por debajo de la inflación
Con un nivel de inflación cercano al 10% en abril, el valor de los alquileres no ha seguido esta tendencia en la capital de Chile.
“El precio del alquiler creció mucho menos que la inflación”, dice Daniel Serey, gerente de Estudios del portal inmobiliario TOCTOC.
Santiago es la capital donde menos ha subido la renta entre las grandes economías de la región.
“Para el bolsillo de las personas, el metro cuadrado de alquiler aumenta un 2,1%pero si lo miramos desde otro punto de vista, el precio en realidad cayó”, dice Serey.
¿Cómo se explica esta divergencia? El analista argumenta que en Chile muchas rentas se fijan en relación a cuánto sube o baja una unidad de medida llamada Unidad de Fomento, más conocida como UF.
Entonces, “si corregimos el precio del alquiler por inflación y lo convertimos a UF, el precio en realidad cayó un 9,5%”.
Por donde se miren los números, lo cierto es que en Santiago el valor de los alquileres no ha subido como está ocurriendo en otras capitales.
“El precio del alquiler no está subiendo ahora porque la situación de la vivienda es compleja”, dice Serey.
“El mercado inmobiliario en Chile está bajo una presión muy fuerte porque hay un déficit habitacional muy grande. Estamos viviendo un fenómeno de explosión de vivienda informal, de…
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