Si bien la dinámica aún no ha regresado a los niveles previos a la pandemia, el inicio de 2023 es el cuarto trimestre consecutivo en el que el mercado de oficinas de la Ciudad de México (CDMX), el más importante del país, registra números positivos.
Hay diferentes datos que revelan un proceso diferente en la recuperación. Uno de ellos se centra en la nueva demanda de espacios corporativos en el período de referencia, concentrada en Santa Fe, con un 44% (siendo este uno de los submercados más afectados en la demanda de oficinas). En definitiva, los reportes de CBRE y Newmark coinciden en la continuidad de los diferentes corredores que conforman la CDMX hacia números positivos. Mientras Newmark valida que la absorción de espacios mantuvo una tendencia positiva en el último año con una tasa de desocupación promedio de 23,4%, CBRE estima una tasa de desocupación o desocupación promedio de 24,2%.
Si bien respecto de periodos anteriores se ajustó el ritmo de nuevas edificaciones en el primer trimestre, el inventario de espacios corporativos clase A y A+ creció por la incorporación del proyecto Centro Reforma, que alcanzó los 7.3 millones de m2. En su perspectiva, mientras la absorción neta alcanzó los 29.290 m2, registró 500.000 m2 de espacios corporativos en el indicador de construcción, hecho que favoreció un retorno a números positivos en el periodo de referencia que no se veía desde 2021 y 2022. Por otro Por su parte, la demanda bruta alcanzó los 105 mil m2, equivalente a un 93% superior al primer trimestre de 2022, impulsada básicamente por remodelaciones. Si bien los datos de CBRE se basan en un promedio entre los 12 corredores, es indiscutible la tasa de desocupación sobresaliente de Perinorte, Azcapotzalco e Interlomas, que acumulan niveles del 54,5%, 50% y 39,3%. Como es costumbre, la oferta disponible genera cambios en los precios que en promedio se ubican en 22.88 dólares por m2 de renta mensual; sin embargo, la baja disponibilidad en Lomas Palmas, Reforma Centro y Bosques eleva los precios a 28.16, 26.96 y 26.10 dólares respectivamente.
Desde esta perspectiva, el paulatino crecimiento de la absorción bruta permite observar el cambio, luego de que 2020 y 2021 fueran años críticos para el negocio inmobiliario corporativo.
Por su parte, Newmark estima que de mantenerse constante la tasa de vacancia del 23%, equivalente a 1,84 millones de m2 de espacios vacantes, la recuperación podría estabilizarse a finales de 2024.
Esta dinámica se explica por las absorciones positivas que se han generado con superficies que fluctúan entre 20 y 40 mil m2. Sin embargo, continúan los compromisos para nuevos proyectos en lo que resta del año, especialmente proyectos de uso mixto. Estos son el Distrito Torre Sur de Santa Fe, Miyana 2 y Espacio Condesa, entre otros.
No menos importante es la influencia que se está avanzando en la conversión de espacios edilicios completos en consultorios médicos, hospitales y viviendas, muchas de las cuales están en construcción. De igual manera, la participación que sigue ampliándose en la categoría de espacios flexibles que durante los últimos trimestres tuvo un mejor posicionamiento. El desafío, desde su perspectiva, radica en el efecto que tendrán las nuevas modalidades laborales en donde se busque una reincorporación de los colaboradores de manera útil y práctica donde espacios flexibles con estrategias de lugar de trabajo son clave. Contrariamente a lo que se creía, la incorporación de la oficina en casa no logró desplazarlos, sino crear ventajas al ser espacios equipados, con servicios y con contratos de alquiler por tiempo flexible. Así, la firma identifica más de 100 espacios para centros de negocios concentrada en Polanco, Reforma e Insurgentes. En definitiva, quienes siguen al mercado de oficinas de la CDMX validan la evolución que ha experimentado en los años de la pandemia, que si bien constituye un periodo histórico, también representó, como en otras etapas de ciclos a la baja, una oportunidad para la inclusión de alternativas. . permanecer en tiempos de adversidad.
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