El impacto de la llegada de la multinacional Tesla para construir la primera fábrica en América Latina no es un tema aislado ni determinante en la evolución inmobiliaria industrial de Monterrey. Este escenario que traerá consigo la construcción y operación de la planta de vehículos eléctricos más grande del mundo es la culminación del dinamismo que experimenta este mercado de muebles industriales desde hace años. Quienes siguen su evolución saben que los corredores industriales de este mercado siempre han contado con la participación de los sectores logístico y manufacturero. Pero fue en 2021 cuando el dinamismo alentado por la producción automotriz elevó su participación en los niveles de absorción, pasando del 25 al 34 por ciento al cierre de 2022.
Este movimiento se generó sin Tesla y va más allá de ese mercado porque se espera que afecte al corredor de Santa Catarina, pero también a Coahuila, en especial al mercado de Ramos Arizpe, que recién en 2022 multiplicó por 2 su absorción anual, según estimaciones de Newmark’s Monterrey. despacho dirigido por Armando de la Fuente y Rodrigo Gardner.
Esta perspectiva no es aislada. Desde 2015, la población en la entidad ha crecido a una tasa anual de entre 1.2 a 1.5 por ciento, como resultado de la migración de empleados de otros estados. Se estima que 65,000 veracruzanos se han mudado en los últimos siete años, según datos del INEGI.
Una de las áreas de oportunidad es cómo este mercado apoyará la mano de obra calificada y los espacios industriales, si continúa la demanda de espacios Clase A. En los últimos dos años, la disponibilidad de inventario Clase A disminuyó de una tasa de 7 a 1 por ciento. , e incluso cero en algunos pasillos.
Al cierre del primer trimestre del año, la disponibilidad industrial clase A ascendió a 129 mil m2, con precios de alquiler de US$ 5,80 mensuales y una cifra récord de espacios en construcción de 1,2 millones de m2.
El dinamismo generado por el momento de oportunidad creado por la deslocalización realizó la mayor parte de los proyectos de construcción en Monterrey, que se estima suman 1.3 millones de m2, sean edificios construir para adaptarse y una proporción reducida de edificios especulativos. Y no sólo eso, los precios por m2 de alquiler de los edificios clase A han aumentado un 25 por ciento en el último año.
Según Amexcap, los fondos de inversión tienen hasta 20 mil millones de dólares para invertir en startups y proyectos relacionados con el deslocalización. Quienes siguen el mercado de Monterrey, que actualmente tiene un inventario de 7,9 millones de m2, saben que no hay terrenos de 10.000 m2 disponibles en los mercados aledaños a Santa Catarina, justo donde se instaló Tesla. Este aspecto es el resultado de la instalación de diferentes proveedores que avizoraban su llegada, así como de quienes, tras el anuncio, buscan espacio para formar parte de la cadena.
Sumado a lo anterior, se destaca el efecto generado por las industrias manufacturera, de electrodomésticos y automotriz a través de la instalación de empresas provenientes de Asia. Desde julio de hace tres años, el mercado regiomontano mantuvo el liderazgo con demanda, una tasa de vacancia de 2.2 por ciento, una absorción bruta de 258 mil m2 y una construcción al alza.
En ese momento, el 61,8 por ciento de la absorción fue generada por proyectos tipo construir para adaptarse (BTS) de los 713 mil m2 que se estaban construyendo en ese momento.
Así, la demanda de espacio industrial clase A en los submercados de Santa Catarina y Victoria concentró el 26,3 por ciento y el 22,6 por ciento de lo absorbido por el mercado.
Esta inercia hizo que la absorción neta de ese período alcanzara los 389 mil m2 como reflejo del dinamismo que vive la región, donde en promedio se ofrecen precios de alquiler ponderados de 4,74 dólares el m2 mensual.
Ante este escenario, en días pasados Finsa y una afiliada de Walton Street Capital LLC, concretaron la venta del Portafolio Zeus, la segunda operación inmobiliaria industrial más grande de México equivalente a 662 millones de dólares. Los 46 edificios estabilizados y certificados LEED que conforman el portafolio fueron desarrollados y adquiridos con capital de los CKD listados en 2025 en la BMV por un monto de 5 mil millones de pesos, pasando a manos de Fibra Monterrey. Dicha venta permitió culminar las tres etapas de estos vehículos: inversión, estabilización y desinversión.
Pero el movimiento industrial no es exclusivo del fenómeno Tesla. También se espera que el mercado de oficinas y vivienda tenga un efecto positivo. Solo en el mercado de oficinas se espera una mayor demanda, solo en los corredores de Santa Catarina y Santa María, hecho que se suma a la desaceleración en la tasa de disponibilidad de espacios, dinámica de la cual se espera una reducción trimestral constante del 1 por ciento. período.
En definitiva, la Sultana del Norte mantiene un momento incomparable y del que aún se esperan incursiones.
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