Director Ejecutivo de Préstamos Personales HSBC
En el último año ha habido una desaceleración en el número de préstamos hipotecarios otorgados a través de Organismos Públicos de Vivienda y bancos comerciales. Lo anterior puede ser resultado del incremento en el valor de las viviendas, debido a los mayores precios de los materiales de construcción que se han presentado en los últimos años, así como al costo de financiamiento para el desarrollador, y al incremento en las tasas de interés. interés de los préstamos hipotecarios.
Un mayor costo de la vivienda y aumentos en las tasas de interés de los créditos hipotecarios, en un ambiente de alta inflación, pueden impactar la capacidad de pago de las personas, ya que sus ingresos no necesariamente crecen en la misma proporción que sus gastos. .
Aumentos en el costo de la hipoteca
| Concepto | mar-19 | mar-20 | mar-21 | mar-22 | mar-23 |
|---|---|---|---|---|---|
| Tipo de interés medio ponderado de los préstamos hipotecarios bancarios (1). Fuente: CNBV | 10,40% | 9,78% | 8,99% | 9,06% | 10,25% |
| Precio promedio de venta de vivienda en base a avalúos de créditos garantizados (2) Fuente: SHF | $1,071,552 | $1,140,346 | $1,310,753 | $1,466,989 | $1,601,693 |
| Pago Mensual de Hipoteca (80% de financiación) (3) | $9,201 | $9,416 | $10,284 | $11,563 | $13,625 |
| Variación anual de la cuota hipotecaria mensual | 23% | 9,2% | 12,4% | 17,8% |
La tabla anterior muestra el aumento en la tasa de interés de la hipoteca bancaria y en el valor de las viviendas, y cómo aumenta el pago mensual del crédito:
La tabla nos muestra cómo el incremento en las tasas promedio ponderadas de los créditos hipotecarios bancarios que en marzo de 2023 alcanzó un nivel de 10.25 por ciento, lo que sumado al valor promedio de la vivienda de un millón 601 mil 693 pesos, medido a través de los avalúos realizados a la créditos garantizados, se traduce para el prestatario en el pago de una cuota mensual de 13 mil 625 pesos, lo anterior considerando que se financia el 80 por ciento del valor del inmueble. Este monto significa un incremento del 17.8 por ciento en el crédito mensual con respecto a la estimación con los mismos supuestos del año anterior. Este incremento es el mayor observado en los últimos años, que combina un incremento anual en la tasa de interés hipotecaria de 119 puntos básicos, y 9.18 por ciento en el valor de la vivienda.
Las tasas de interés de los créditos hipotecarios bancarios han aumentado, a marzo de 2023, solo 119 puntos básicos anuales, lo que es marginal frente al aumento de la tasa de referencia en dicho período, que fue de 500 puntos básicos (6,0 por ciento a 11,0 por ciento). El buen comportamiento de las carteras hipotecarias con una morosidad del 2,56 por ciento, y la fuerte competencia en el sector, han permitido trasladar las mejores condiciones a los clientes. El financiamiento hipotecario es a tasa fija, con pago conocido y plazos de hasta 25 años.
En una situación como la actual, algunos clientes ven modificado su perfil crediticio y requieren un pago inicial mayor que les permita mantener cierta proporción del pago mensual del crédito con respecto a sus ingresos. Las personas más afectadas son los jóvenes o de menores ingresos, porque tienen que vivir en espacios más reducidos o más alejados del lugar de trabajo, lo que acaba teniendo un impacto significativo en su dinámica personal y familiar (número de hijos, oportunidades laborales, etc.). .).
En este contexto, se están generando nuevas opciones de financiamiento, aumento de los plazos crediticios, permitiendo combinar ingresos con más partícipes (cónyuge, padres, hijos, hermanos, etc.), aumentando esquemas de pago que ajustan la mensualidad en un porcentaje fijo y por debajo de la inflación, además de nuevos esquemas de cofinanciamiento; sin embargo, es importante seguir buscando nuevas alternativas para promover un mayor acceso al crédito que permita a las personas generar riqueza, y con ello evitar que se amplíe la brecha entre las personas que tienen vivienda y las que no.
(1) Refleja la tasa de interés promedio ponderada de los bancos comerciales.
(2) Es el valor promedio de los avalúos que se realizan a los créditos garantizados para vivienda que se preparan en un período trimestral.
(3) Es el pago mensual considerando financiamiento al 80 por ciento del valor del inmueble de un préstamo hipotecario a 20 años. En dicho análisis se considera en la mensualidad el costo del seguro de Vida y Daños del crédito (73 pesos por cada mil pesos).
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