El nearshoring, su vocación industrial y la llegada de Tesla trajeron un dinamismo a Monterrey que se reflejó en otras áreas del mercado inmobiliario.
Los corredores industriales de este mercado siempre han sido impulsados por los sectores de logística y manufactura. Sin embargo, hace dos años, el dinamismo alentado por la producción automotriz elevó su participación en los niveles de absorción y llegó a ocupar la tercera posición a nivel nacional por su inventario.
“Desde 2021 la tendencia en el sector automotriz es evidente, subió un año después de 25% a 34%”, dice Rodrigo Gardner, director asociado de la oficina de Monterrey de Newmark.
Este movimiento va más allá de ese mercado porque afecta al corredor de Santa Catarina, pero también a Coahuila, en especial al mercado de Ramos Arizpe, que solo duplicó su nivel de absorción anual en 2022.
Esa perspectiva no es aislada. Desde 2015, la población en la entidad ha crecido a una tasa anual de entre 1.2 y 1.5%, como resultado de la migración de empleados calificados de otros estados. Se estima que 65,000 veracruzanos se han mudado en los últimos 7 años, según datos del INEGI.
Las áreas de oportunidad para este dinamismo se concentran en el acceso a la energía eléctrica, mano de obra calificada y la disponibilidad de espacios industriales, de continuar la demanda de espacios clase A, según un análisis de la Asociación Mexicana de Parques Industriales (AMPIP). ).
En los últimos 2 años, la disponibilidad de inventario clase A en Monterrey disminuyó de una tasa de 7% a 0.13%, al cierre del primer trimestre del presente año, a pesar de los 1.3 millones de m2 de espacios en construcción.
En consecuencia, al final de este período, la disponibilidad industrial Clase A ascendió a 130.000 m2, con precios de alquiler promedio que ascendieron a $6,47 dólares mensuales por m2. Por su parte, la firma Newmark reportó la venta de naves industriales clase A por más de 173 mil m2.
El dinamismo generado por el momento de oportunidad creado por el nearshoring hizo que el 50,8% de las promociones de edificación se integraran en proyectos build-to-suit, habiendo aumentado los precios por m2 de alquiler de los edificios Clase A un 25% en el último año.
Este escenario hizo que la inversión destinada por fondos de inversión relacionados con el nearshoring ascendiera a 20 mil millones de dólares, destinados a startups y proyectos relacionados con el nicho, según Amexcap. Actualmente, Monterrey y sus 9 corredoras que la componen cuentan con un inventario de 7.9 millones de m2, pero los analistas consideran que la falta de terrenos disponibles de 10,000 m2 en los mercados aledaños a Santa Catarina, justo donde está instalada Tesla, será un desafío.
Este aspecto es el resultado de la instalación de diferentes proveedores que avizoraban su llegada, así como de quienes, tras el anuncio, buscan espacio para formar parte de la cadena.
Sumado a lo anterior, destaca el efecto generado por las industrias manufacturera, de electrodomésticos y automotriz a través de la instalación de empresas provenientes de Asia. Hace tres años, el mercado regiomontano mantuvo el liderazgo con demanda, tasa de disponibilidad de 2.2%, una absorción bruta de 258 mil m2 y una construcción al alza.
En ese momento, el 61,8% de la absorción fue generada por proyectos de construcción a la medida (BTS) de los 713 mil m2 que se estaban construyendo en ese momento.
Así, la demanda de espacio industrial clase A en los submercados de Santa Catarina y Victoria concentró el 26,3% y el 22,6% de lo absorbido por el mercado.
Esta inercia hizo que la absorción neta de ese período alcanzara los 389 mil m2 como reflejo del dinamismo que vive la región, donde en promedio se ofrecen precios de alquiler ponderados de 4,74 dólares el m2 mensual.
crecimiento residencial vertical
Como resultado del movimiento industrial, 11,000 viviendas fueron desplazadas en Monterrey en agosto del año pasado, el nivel más alto del país en términos de ventas, según un informe de Tinsa. De este volumen, el 29% fueron unidades verticales, además de que la mayor proporción de las ventas se concentró en vivienda popular con un 42%, seguida de la media con un 17% y un 16% con residencial y residencial plus. Esto permitió colocar hasta entonces el 17% del volumen de créditos hipotecarios de todo el país.
El fenómeno provocó que corredores como San Pedro y Monterrey, que concentran gran parte de la oferta de edificios y rascacielos, expandieran su ola hacia municipios metropolitanos.
Así, los municipios de Santiago, Apodaca, Escobedo, Santa Catarina, Guadalupe y San Nicolás de los Garza generaron la construcción de más de 80 edificios verticales. Santa Catarina, donde se construyó la primera torre de apartamentos en 2010, es el municipio con mayor representatividad vertical, ya que hasta la fecha cuenta con 19 edificios residenciales.
El mercado en general registra 409 proyectos activos en el área metropolitana, pero con una concentración del 41% en el segmento residencial y residencial plus, hasta fines del año pasado.
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